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样板间做得这么好,为什么还是火不了?

2019-11-19 15:20:32 来源:和讯网 阅读量:0

北京是个让开发商“烧脑”的地方。 限价、“70/90”、自持、限高、容积率、公建配套……政策与地块计划设计条件的组合,让每块地的算账逻辑都堪比奥数题。 “在北京拍地难,拍到有益润的地更难。”1位开发商朋友坦言:“很多限竞房项目3个月开售楼处,5个月开盘,当年清盘也只能做到不赔钱。” 所以,有条件做叠拼、合院的项目,多数会选择将货值和利润最大化,以此平衡因销售周期变长致使的本钱对利润的腐蚀。 位于中央别墅区的限竞房别墅中铁诺德阅墅便是其中之1。

红盘为什么不“火”

中铁诺德阅墅(以下简称:诺德阅墅)有着“中央别墅区”、“限价别墅”、“270度采光”3个自带光环的标签。 中央别墅区的价值这里不再赘述,需要进1步了解的朋友,可以参考《顺义买房的“租金逻辑”还成立吗?》,文中有对中央别墅区天竺、新国展、后沙峪3个板块配套和租赁市场的论述。弄清楚区位特点和配套再置业,是对自己和家人的未来生活负责。 诺德阅墅为限竞房项目,销售均价不超过62102元/平米,且最高销售单价不超过65208元/平米。相比于周边别墅2手房普遍7万+的单价,价格上有1定优势。

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建设中的诺德阅墅 同时,项目地块不受“70/90”限制,住宅部份地块容积率仅1.01,控高12米,是个妥妥能做别墅的地块。 相比市面上很多通过拉高排低来做别墅的限竞房项目,诺德阅墅的地块计划还避免了别墅与高层相邻的隐私为难。 而项目对外宣扬的“270度”采光,让人联想到3面采光的通透。 的确,诺德阅墅建于实体楼南端户的合院样板间和叠拼样板间采光和通透性都挺好。

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诺德阅墅合院首层客厅南向采光窗 合院样板间向南延伸的院子带来更加通透的视觉感。3层主人层双露台+270度采光,可以直接望到对面的优山美地D区。

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诺德阅墅合院样板间南侧的优山美地D区 最重要的是,1700万元总价可以买到近500平米的使用面积,有无物超所值的感觉?

以诺德阅墅样板间的效果和价格,项目将是1个“叫好又叫座”的红盘。但从8月开盘至今,3个月时间,项目去化仅40%,并没能成为“爆款”。

询问销售得知,“人见人爱”的南端户在开盘时就近乎“售罄”,只剩下中间户和北端户可选。 中间户与南端户的居住感受相差有多大? 虽然中间户的产品一样采取了3面采光的设计,但南北向的排布让中间户合院(或叠拼)3层露台与前户的背墙相对。加上背墙的高度,通透感大打折扣。而且,中间户1层老人房和2层次卧是没有南窗的。

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与通透感1同打折的,还有空间感。

在参观样板间花园时,销售就提示,未来中间户的花园只到南侧墙的位置,全部U型院加起来约60平米。 户型图上中间户客厅南窗到花园南墙的距离是4.9米,与样板间花园近15米南向进深相比,差距有多大?把标准户花园之外的区域标注出来,大家1看便知。

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诺德阅墅合院样板间花园合院标准户型花园没有标红部份的面积

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诺德阅墅叠拼样板间花园下叠标准户型花园没有标红部份的面积 南端户与中间户在居住感受上差异颇大,但二者的价格却相差无几。 销售表示,由于限竞房受最高销售价格上限的限制,南端户只比中间户贵30⑷0万元。 这样1来,数量希少的南端户成了抢手货,数量众多的中间户却鲜有人问津。 这也是诺德阅墅红盘不“火”的根本缘由。 “排”出利润最大化

“为什么不将别墅计划成东西向排布?为什么不增加别墅的间距?” 面对项目沙盘上像糖葫芦1样串成串的别墅,购房人心中不免困惑。其实中铁置业早有解决方案。但高本钱拿地让项目终究选择了利润最大化的产品排布方式。

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诺德阅墅项目所处地块计划设计条件确切不错,不过正由于条件不错,在2018年6月拍卖时,该地块迎来6家房企及联合体争取,其中不乏中海、华润、保利、龙湖、万科等头部房企。 终究经过44轮“激战”,中铁置业以68.54亿元、自持16%拿下该地块,成交综合楼面地价高达54762元/平方米。在限售均价的限制下,地上建筑每平米只有不到8000元的空间,向地下要利润成了项目的“必选动作”。 如何公道计划出更多的地下空间,成了项目利润最大化的关键。 如项目沙盘所示,除保存必要的社区道路,500套叠拼和250套合院别墅的南北向排布已把地块塞得满满铛铛。 曾有网友提供过诺德阅墅下叠产品的拆分价格表,其中地上180平米左右的房本面积总价1110万元(约6.17万元/平米),地下120平米左右的仓储面积总价270万元(约2.25万元/平米)。而据网络资料,别墅地下工程的造价预估多在2500元/平米左右。

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诺德阅墅合院样板间地下1层 以此估算,每套别墅地下部份可为项目增加毛利约240万元左右,750套全部算下来,将增加约18亿元的毛利。 虽然排满地块和容积率可以增加货值,给项目带来更多利润,但产品力弱于端户的中间户却加大了销售难度。 能否通过其他排列方式,提升中间户的产品力? 1位专业计划人士指出,由于诺德阅墅地块呈心型,其实不利于东西向排布。如果强排东西向,相邻两户的东西墙体需要相连,中间户很难做到270度采光。 同时,东西向排布还会减少地块排布别墅的数量。虽然地上面积可以通过增加洋房产品实现转移,但地下面积会有1定损失,相应利润也会有损失。

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诺德阅墅合院样板间院落

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诺德阅墅合院样板间院落 这位计划人士表示,如果是更善于别墅产品的龙湖操盘,有可能会沿着地块的形状采取V字排布,将入户方式改成南院入户,用1侧的山墙实现相邻别墅居住的私密性,从而提升中间户的南向采光与通透性。同时,V字型排列的别墅容纳数量会多于东西横向排列。 在购房人看来,中间户的270度采光,远不如南向无遮挡来的实惠。项目在寻求货值最大化的同时,更应当斟酌到当下产品力对市场销售的影响。 没有对照,就没有伤害

如果说8月入市的诺德阅墅具有中央别墅区“入门级”别墅产品的价格优势,那这个优势行将被同区域建邦顺颐府的合院产品打破。 据悉,同处中央别墅区的建邦顺颐府,近期将以1300万元/套(建筑面积272平米,含两个产权车位)的中央别墅区最低价格合院产品杀入市场。 1300万元在诺德阅墅只能买到叠拼产品,而一样价格建邦顺颐府则提供了合院产品。置业“入门级”别墅的购房人,鉴于别墅后期装修费用较大,对此类产品的价格敏感度很高。

样板间做得这么好,为什么还是火不了?

诺德阅墅合院样板间3层主卧套房 同时,对改良置业人群,合院独立主人层的居住感,将是价格之外对购买决策影响最大的因素之1。 为此,“双11”期间,诺德阅墅启动了认购叠拼产品99折优惠的活动,还推出了总价在1500⑴600万元的合院优惠房源,抢在竞品前再对区域客户进行1轮收割。 虽然“双11”过后,项目销售额撞线40亿元,但仔细的小火伴发现,如以叠拼别墅和合院别墅的平均价格1366万元/套来计算,项目别墅产品成交约290套。以别墅750套的总量来看,去化照旧在40%左右。 诺德阅墅虽然做到了货值和利润最大化,但没有销售速度,利润也是空谈。项目68.54亿元的土地款,即便以母公司中国中铁低至3.7%的发债融资本钱来计算,每一年的利息也要2.5亿元以上。 连土地款都还没挣回来的诺德阅墅,销售更加迫切。而市场恰正是“没有对照,就没有伤害”。 选择“利润优先”的诺德阅墅,在失去合院和叠拼南端户产品优势后将如何应对建邦顺颐府的价格挑战? 我们期待降价之外的“答案”。

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  • 【统计局解读8月CPI:主要受食品价格上涨较多影响】从环比看,CPI上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.4个百分点,主要受食品价格上涨较多影响。食品价格上涨2.4%,涨幅比上月扩大2.3个百分点,影响CPI上涨约0.46个百分点。从同比看,CPI上涨2.3%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。1-8月平均,CPI上涨2.0%,与1-7月平均涨幅相同,表现出稳定态势。

    08:00
  • 【 统计局:从调查的40个行业大类看,8月价格上涨的有30个 】统计局:从环比看,PPI上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。生产资料价格上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.4个百分点;生活资料价格上涨0.3%,扩大0.1个百分点。从调查的40个行业大类看,价格上涨的有30个,持平的有4个,下降的有6个。 在主要行业中,涨幅扩大的有黑色金属冶炼和压延加工业,上涨2.1%,比上月扩大1.6个百分点;石油、煤炭及其他燃料加工业,上涨1.7%,扩大0.8个百分点。化学原料和化学制品制造业价格由降转升,上涨0.6%。

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  • 工信部:1-7月我国规模以上互联网和相关服务企业完成业务收入4965亿元,同比增长25.9%。

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  • 【华泰宏观:通胀短期快速上行风险因素主要在猪价】华泰宏观李超团队点评8月通胀数据称,今年二、三季度全国部分地区的异常天气(霜冻、降雨等)因素触发了粮食、鲜菜和鲜果价格的波动预期,但这些因素对整体通胀影响有限,未来重点关注的通胀风险因素仍然是猪价和油价,短期尤其需要关注生猪疫情的传播情况。中性预测下半年通胀高点可能在+2.5%附近,年底前有望从高点小幅回落。

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  • 【中国信通院:8月国内市场手机出货量同比环比均下降】中国信通院公布数据显示:2018年8月,国内手机市场出货量3259.5万部,同比下降20.9%,环比下降11.8%,其中智能手机出货量为3044.8万部,同比下降 17.4%; 2018年1-8月,国内手机市场出货量2.66亿部,同比下降17.7%。

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  • 美联储罗森格伦:经济表现强劲,未来或需采取“温和紧缩”的政策。美联储若调高对中性利率的预估,从而调升对利率路径的预估,并不会感到意外。

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  • 美联储罗森格伦:鉴于经济表现强劲,未来或需采取“温和紧缩的”政策。

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